Kentsel Dönüşümde Hak Sahipliği ve Süreç Nasıl İşler?

Deprem riski taşıyan veya yapısal ömrünü tamamlamış binalarda yaşayanlar için kentsel dönüşüm, hem güvenli hem de değerli bir yaşam alanına geçişin yoludur. Ancak süreç, birçok kişi için karmaşık ve belirsiz görünebilir. Bu yazıda, kentsel dönüşümün nasıl işlediğini ve hak sahipliğinin nasıl belirlendiğini ele alıyoruz.

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm, riskli veya afet tehlikesi taşıyan yapıların yıkılıp yerine güvenli, güncel yapı standartlarına uygun binaların inşa edilmesi sürecidir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülür.

Kentsel dönüşüm süreçlerinde, süreci en başından doğru kurgulamak esastır. Aksi takdirde, yanlış kurguyla başlayan bir süreç, birçok olumsuzluğu bir araya getirerek hem sürecin uzamasına hem de hak sahiplerinin ve yatırımcının ciddi mağduriyetler yaşamasına neden olabilir. Bu nedenle, sürece başlamadan önce gerekli kurguların eksiksiz yapılması ve ancak bundan sonra sürecin başlatılması gerekmektedir.

Hak Sahipliği Nasıl Belirlenir?

Hak sahipliği hesaplaması, güncel imar durumuyla başlar: parselin güncel imar şartlarına göre sahip olacağı inşaat alanı belirlenir. Bu inşaat alanı, bina içindeki her bağımsız bölümün arsa payı oranı ile ilişkilendirilerek hak sahipleri arasında dağıtılır. Ayrıca, projeyi üstlenecek müteahhide bırakılacak hisse/oran da bu aşamada netleştirilmesi gereken bir diğer önemli kalemdir.

Bu hesaplamalar şu unsurlara dayanır:

• Mevcut yapının değerleme raporu ile tespit edilen güncel değeri

• Güncel imara göre parselin sahip olduğu inşaat alanı

• Her bağımsız bölümün arsa payı oranı

• Müteahhide ayrılacak hisse/oran

• Yeni yapılacak projedeki paylaşım oranları (kat karşılığı, hasılat paylaşımı vb. modele göre değişir)

Bu noktada bağımsız ve tarafsız bir değerleme raporu, hak sahipleri arasında adil bir paylaşım yapılması için kritik önem taşır.

Süreç Nasıl İşler?

1. Riskli Yapı Tespiti: Bina, yetkili kurum/kuruluşlarca (veya lisanslı laboratuvarlarca) incelenerek riskli yapı raporu hazırlanır.

2. Tapuya Şerh: Riskli yapı kararı tapu kaydına işlenir.

3. Tahliye Süreci: Mevcut maliklere binayı boşaltmaları için toplam 90 gün (60 gün + 30 gün ek süre) tanınır. Bu sürenin sonunda yapının boşaltılması esastır; ardından su, elektrik, doğalgaz gibi abonelikler iptal ettirilir (yakın tarihli mevzuat değişikliğiyle bu artık zorunlu hale getirilmiştir).

4. Yıkım: İlgili belediyeden yıkım ruhsatı alınarak bina yıkılır. Bu süreçte hak sahiplerine taşınma yardımı ve kira yardımı sağlanabilir.

5. Hak Sahipliği ve Anlaşma Modeli: Paylar değerleme raporuna göre netleştirilir; kat karşılığı, hasılat paylaşımı veya nakit anlaşma gibi modellerden biri belirlenir.

6. Yeni Proje ve İnşaat: Müteahhit ile anlaşma sağlanarak yeni bina inşa edilir.

7. Teslim: Hak sahiplerine yeni bağımsız bölümler teslim edilir.

Neden Danışmanlık Almalısınız?

Kentsel dönüşümde adil bir dağıtım, sadece hak sahipliği oranının doğru hesaplanmasına değil, şerefiye değerlerinin de doğru tespit edilmesine bağlıdır — konum, cephe, kat gibi farklılıklardan doğan bu değer farkları doğru belirlenmezse, hak sahipleri arasında dengesiz bir paylaşım ortaya çıkabilir. Ayrıca sürecin teknik (yapısal, imar) ve hukuki (hak sahipliği, sözleşme) boyutları iç içe geçer; sürecin başında bağımsız bir değerleme ve danışmanlık desteği almak, hem zaman kaybını önler hem de haklarınızın korunmasını sağlar.

DDD Gayrimenkul olarak, kentsel dönüşüm süreçlerini taşınmaz değeri, hak sahipliği, şerefiye ve uygulama alternatifleri açısından bütüncül olarak değerlendiriyoruz.

Kentsel dönüşüm sürecinizle ilgili danışmanlık almak isterseniz, bizimle iletişime geçebilirsiniz.