Yabancıya Satışta Değerleme Raporu: 2024/2 Genelgesi Değişti
Özet
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 2024/2 sayılı genelgesini 28.09.2026 tarihinde güncelledi. Türk vatandaşlığı için yapılan taşınmaz alımlarında değerleme raporları 04.03.2024'ten beri yalnızca GEDAŞ tarafından düzenlenebiliyordu.
Bu durum yayınlanan yeni genelge değişikliği ile eski durumuna geri döndürülmüş oldu. Vatandaşlık amaçlı raporları artık yalnızca GEDAŞ değil, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı yetkili her değerleme kuruluşu düzenleyebilecek.
Güncellemeyle tapu işlemlerinde kullanılan raporların geçerlilik süresi de 3 aydan 12 aya çıktı.
Önceki Uygulama: Tek Yetkili Kuruluş
01.03.2024 tarihli 2024/2 sayılı genelge, istisnai yoldan Türk vatandaşlığı kazanılmasına yönelik satış ve satış vaadi işlemlerinde istenen değerleme raporlarını düzenleme yetkisini, Bakanlığa bağlı Toplu Konut İdaresi iştiraki GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş.' ye vermişti. Gerekçe, raporlarda standardı sağlamak ve taşınmaz değerlerinde oluşabilecek farklılıkları önlemekti.
Bu dönemde işleyiş şöyleydi:
Başvuru, Web Tapu'da "Vatandaşlığa Konu Satış" seçeneğinden ve GEDAŞ seçilerek yapılıyordu.
04.03.2024'ten itibaren vatandaşlık amaçlı raporlarda yalnızca GEDAŞ raporları kabul ediliyordu.
Vatandaşlığa konu olmayan işlemlerde ise SPK lisanslı herhangi bir değerleme kuruluşunun raporu yeterliydi.
Tapu işlemlerinde kullanılacak raporların geçerlilik süresi 3 aydı.
Yeni Uygulama: Kuruluşu Başvuru Sahibi Seçiyor
Güncelleme, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın 18.09.2026 tarihli Bakanlık Oluru’na dayanıyor; genelge 28.09.2026 tarihli Makam Oluru ile güncellendi. Bu Olur ile Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik kapsamındaki tespitlerde kullanılacak raporların, SPK lisanslı herhangi bir değerleme kuruluşunca düzenlenebileceğine karar verildi.
Genelgeye göre yetkili sayılan kuruluşun üç şartı var:
SPK tarafından değerleme faaliyeti için yetkilendirilmiş olması
Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) üyeliğinin aktif olması
Taşınmaz Değerleme Bilgi Sistemi'ne (TADEBİS) dahil olması
Başvuru süreci şöyle işliyor:
Başvuru Web Tapu üzerinden yapılıyor. Gerçek kişilerde taşınmaz maliki, tüzel kişilerde temsile yetkili gerçek kişi başvuruyor. Malik Türkiye Cumhuriyeti vatandaşıysa ALO-181 Çağrı Merkezi de kullanılabiliyor.
Tüm değerleme raporları için başvuru sahibi, talep amacına uygun seçenek üzerinden tercihli olarak ya da otomatik algoritmayla istediği değerleme kuruluşunu seçebiliyor.
Ücret bilgisi, ödeme süresi ve talep numarası SMS veya e-posta ile bildiriliyor. Ödeme yapılmadan kuruluşa iş ataması yapılmıyor.
Hazırlanan rapor e-imzayla onaylanıp TAKBİS'e gönderiliyor ve başvuru sahibi Web Tapu'dan görüntüleyebiliyor.
Genelge metninde, güncellemeden önce GEDAŞ tarafından düzenlenmiş raporlara ilişkin ayrı bir geçiş hükmü yer almıyor. Mevcut raporu olanların, işlem yapacakları tapu müdürlüğünden güncel uygulamayı teyit etmesi yerinde olur.
Kuruluş Seçerken Dikkat Edilecekler
Seçim artık başvuru sahibinde olduğu için başvurudan önce şu noktalara dikkat etmekte fayda var:
Tercihli seçimde değerleme kuruluşunu başvuru sahibi belirliyor; otomatik algoritmada atamayı sistem yapıyor.
Ücret bilgisi ve ödeme süresi, başvuru sonrasında TKGM tarafından bildiriliyor. Belirtilen sürede ödenmeyen talepler iptal ediliyor; ödeme yapılmadan kuruluşa iş ataması yapılmıyor.
Başvuru yapılan taşınmaz sonradan başka bir taşınmazla değiştirilemiyor; farklı bir taşınmaz için yeni rapor talebinde bulunmak gerekiyor.
Genel itibariyle daha önceki dönemlerde müteahhit firmalar veya emlak danışman firmaları otomatik atama yerine belirli değerleme kuruluşları ile çalışmayı tercih ediyordu. Bunun başlıca sebepleri arasında değerlemeye konu taşınmaza ve bulunduğu bölgeye hakim olma ile işlemin süresiydi. Bundan sonraki süreçte de benzer uygulamaların olması bekleniyor. Ancak, yakın zaman önce yaşanan vatandaşlık amaçlı raporlardaki usulsüzlükler nedeni ile hazırlanan raporlara çok daha fazla dikkate edileceği düşünülmektedir.
Alıcılar ve Mal Sahipleri İçin Ne Anlama Geliyor?
Rapor geçerlilik süresi ve yenileme kurallarında aşağıdaki hususlara dikkat etmek gerekiyor.
Tapu işlemlerinde kullanılacak rapor 12 ay geçerli olacak. Sürenin dolması durumunda tapu işleminden önce sistemden yeni rapor talep edilmesi gerekiyor.
Süre dolmamış olsa bile, rapor tarihi ile tapu müdürlüğüne satış veya satış vaadi başvurusu arasında taşınmazın değerini değiştiren bir durum sicile yansırsa yeni rapor şartı aranacak. Cins değişikliği, yola terk, irtifak hakkı tesisi, çeşitli kanunlar kapsamındaki şerhler ve askeri yasak bölge beyanları bu durumlara örnek.
Paylı mülkiyetli taşınmazda paydaşlardan birinin başvurması yeterli; rapor tüm paydaşlar için kullanılabilecek.
Tapu işlemlerinde piyasa değeri esas alınacak. Yasal kullanıma esas piyasa değeri ise yalnızca bilgilendirme amacıyla raporda yer alacak.
Raporlarda sorumlu değerleme uzmanı, denetmen ve değerleme uzmanı olmak üzere en az üç kişinin imzası bulunacak. Taşınmaza ait, en az biri içeriden olmak üzere üç fotoğraf da rapora eklenecek.
Genelgenin güncel metnine (TKGM, 2024/2 sayılı Genelge, 28.09.2026 güncel hali) aşağıdaki bağlantıdan ulaşabilirsiniz:
Son güncelleme: 4 Ekim 2026.
*Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; kendi işleminiz için güncel mevzuata ve ilgili kurumlara başvurunuz.
Yorumlar