Wie funktionieren Anspruchsberechtigung und Ablauf bei der Stadterneuerung?

Für Bewohner von Gebäuden mit Erdbebenrisiko oder abgelaufener struktureller Lebensdauer ist die Stadterneuerung der Weg zu einem sichereren und wertvolleren Lebensraum. Für viele erscheint der Prozess jedoch komplex und unklar. In diesem Beitrag erklären wir, wie die Stadterneuerung abläuft und wie die Anspruchsberechtigung ermittelt wird.

Was ist Stadterneuerung?

Stadterneuerung ist der Prozess, bei dem risikobehaftete oder von einer Naturkatastrophe bedrohte Gebäude abgerissen und durch sichere, den aktuellen Bauvorschriften entsprechende Neubauten ersetzt werden. Sie wird im Rahmen des Gesetzes Nr. 6306 über die Umwandlung von Gebieten mit Katastrophenrisiko durchgeführt.

Bei Stadterneuerungsprozessen ist es entscheidend, den Ablauf von Anfang an richtig zu strukturieren. Andernfalls kann ein von Beginn an falsch aufgesetzter Prozess zahlreiche Probleme nach sich ziehen, den Ablauf erheblich verlängern und sowohl für die Anspruchsberechtigten als auch für den Investor zu ernsthaften Nachteilen führen. Daher müssen die erforderlichen Grundlagen vollständig geklärt sein, bevor der Prozess überhaupt gestartet wird.

Wie wird die Anspruchsberechtigung ermittelt?

Die Berechnung der Anspruchsberechtigung beginnt mit dem aktuellen Bebauungsstatus: Zunächst wird die Baufläche ermittelt, die der Parzelle nach den geltenden Bebauungsvorschriften zusteht. Diese Baufläche wird anschließend anteilig nach dem Grundstücksanteil jeder Wohn-/Gewerbeeinheit im Gebäude auf die Anspruchsberechtigten verteilt. Ebenfalls in dieser Phase muss der Anteil geklärt werden, der dem das Projekt übernehmenden Bauträger zusteht.

Diese Berechnungen stützen sich auf folgende Faktoren:

- Der im Bewertungsbericht festgestellte aktuelle Wert des bestehenden Gebäudes

- Die der Parzelle nach der aktuellen Bebauungsplanung zustehende Baufläche

- Der Grundstücksanteil jeder einzelnen Einheit

- Der dem Bauträger zustehende Anteil

- Die Verteilungsquoten im neuen Projekt (variieren je nach Modell, z. B. Bauträgermodell oder Umsatzbeteiligung)

An dieser Stelle ist ein unabhängiger und neutraler Bewertungsbericht entscheidend, um eine faire Aufteilung unter den Anspruchsberechtigten sicherzustellen.

Wie läuft der Prozess ab?

1. Feststellung des risikobehafteten Gebäudes: Das Gebäude wird von den zuständigen Behörden bzw. lizenzierten Laboren geprüft, und ein entsprechendes Gutachten wird erstellt.

2. Grundbucheintrag: Die Feststellung des Risikogebäudes wird im Grundbuch vermerkt.

3. Räumung: Den derzeitigen Eigentümern wird eine Frist von insgesamt 90 Tagen (60 Tage plus 30 zusätzliche Tage) zur Räumung des Gebäudes eingeräumt. Nach Ablauf dieser Frist muss das Gebäude geräumt sein; anschließend werden Anschlüsse wie Wasser, Strom und Gas gekündigt (dies ist durch eine kürzlich erfolgte Gesetzesänderung nun verpflichtend).

4. Abriss: Nach Erhalt der Abrissgenehmigung von der zuständigen Gemeinde wird das Gebäude abgerissen. In dieser Phase können den Anspruchsberechtigten Umzugs- und Mietbeihilfen gewährt werden.

5. Anspruchsberechtigung und Vereinbarungsmodell: Die Anteile werden auf Grundlage des Bewertungsberichts festgelegt; es wird eines der Modelle bestimmt, etwa Bauträgermodell, Umsatzbeteiligung oder Barausgleich.

6. Neues Projekt und Bau: Nach Einigung mit dem Bauträger wird das neue Gebäude errichtet.

7. Übergabe: Die neuen Einheiten werden an die Anspruchsberechtigten übergeben.

Warum sollten Sie eine Beratung in Anspruch nehmen?

Eine faire Verteilung bei der Stadterneuerung hängt nicht nur von der korrekten Berechnung der Anspruchsquote ab, sondern auch von der richtigen Ermittlung der Lagewertzuschläge — der Wertunterschiede, die sich aus Faktoren wie Lage, Ausrichtung oder Geschoss ergeben. Werden diese nicht korrekt bestimmt, kann es zu einer unausgewogenen Verteilung unter den Anspruchsberechtigten kommen. Zudem greifen die technischen (baulichen, bebauungsrechtlichen) und rechtlichen (Anspruchsberechtigung, Vertragsgestaltung) Aspekte des Prozesses eng ineinander. Eine unabhängige Bewertung und Beratung bereits zu Beginn des Prozesses verhindert Zeitverlust und sichert Ihre Rechte.

Bei DDD Gayrimenkul betrachten wir Stadterneuerungsprozesse ganzheitlich — unter Berücksichtigung von Immobilienwert, Anspruchsberechtigung, Lagewertzuschlägen und möglichen Umsetzungsalternativen.

Wenn Sie eine Beratung zu Ihrem Stadterneuerungsprozess wünschen, können Sie sich gerne an uns wenden.